A compra de um imóvel envolve uma série de etapas burocráticas, e entre elas está o pagamento do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Muita gente acredita que esse imposto deve ser pago assim que assina a promessa de compra e venda, especialmente quando ela é registrada em cartório. Mas será que isso é realmente necessário? Vamos entender.
O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de um imóvel entre pessoas vivas. Ele é diferente do ITCMD (que incide sobre heranças e doações) e do IPTU (que é anual e relacionado à posse do bem).
Cada município define regras específicas sobre prazo, base de cálculo e alíquotas do ITBI, mas uma coisa é certa: o pagamento só deve ser exigido quando ocorre a efetiva transmissão da propriedade.
O que é a promessa de compra e venda?
A promessa de compra e venda é um contrato em que comprador e vendedor assumem obrigações futuras, como a entrega do imóvel e o pagamento do preço. Ela pode ser:
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Particular, assinada apenas pelas partes;
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Pública, feita no cartório de notas;
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E pode ou não ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Importante: a promessa registrada garante direito real à aquisição, mas não transfere a propriedade do imóvel.
Registro da promessa de compra e venda gera obrigação de pagar ITBI?
Não.
Segundo entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal (STF), o ITBI só é devido no momento da efetiva transferência da propriedade, que ocorre com o registro da escritura definitiva de compra e venda no cartório de imóveis.
Em 2021, ao julgar o Tema 1124 de Repercussão Geral, o STF decidiu que:
“O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, não sendo devido o imposto na cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda.”
Ou seja, mesmo com a promessa registrada, o imposto não é exigível até a conclusão do negócio com a escritura definitiva.
Por que isso é importante?
Muitos municípios tentam antecipar a cobrança do ITBI no registro da promessa de compra e venda — o que é ilegal, segundo o STF. Isso significa que, se você pagou ITBI nesse momento, pode ter direito à devolução dos valores.
Além disso, esse entendimento ajuda a evitar gastos indevidos em etapas iniciais da compra, garantindo mais previsibilidade para quem está adquirindo um imóvel.
Se você assinou uma promessa de compra e venda registrada, ainda não precisa pagar o ITBI. Esse imposto só será exigido com a escritura pública e seu registro definitivo.
Caso o município tenha cobrado antecipadamente, é possível discutir a legalidade da cobrança e, inclusive, pedir a restituição dos valores pagos indevidamente.
Ficou com dúvidas ou acha que foi cobrado indevidamente? Fale com um advogado de sua confiança e garanta seus direitos!